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Immobilien- und Vertragsrecht Treuhandschaft

Kaufverträge, Übergabsverträge, Schenkungsverträge, Dienstbarkeitsverträge, Bauträgerverträge, Baurechtsverträge, Mietverträge, ….

Seit Generationen kommen die Menschen zum Notar, wenn es um Verträge um Immobilien geht. Kauf, Verkauf bzw. Übergabe von Immobilien an die Kinder gehören zu den großen und wichtigen Dingen im Leben. Wir kennen die Behördenwege und helfen Ihnen, den Überblick zu bewahren. Der freie Wille der Beteiligten muss feststehen, die Unterschriften müssen zweifelsfrei echt sein und genaue Formvorschriften sind zu erfüllen. 

Mit einer Unterschrift allein ist es meist nicht getan. Oft sind Genehmigungen von Behörden und Zustimmungen von Banken oder Gläubigern erforderlich, auch die steuerlichen Bestimmungen müssen beachtet werden.

Der Notar achtet darauf, dass nichts vergessen und niemand übervorteilt wird. Denn faire, einwandfreie Verträge halten am Längsten und verhindern böse Überraschungen.

Kaufvertrag samt Treuhandabwicklung

Bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück, Haus oder Wohnung geht es immer um sehr viel Geld, für junge Menschen oft um Lebensentscheidungen. Daher ist es zum Schutz der Vertragsteile notwendig, alle Rechtsverhältnisse umfassend abzuklären und die richtigen Regelungen in den Kaufvertrag aufzunehmen. Wir klären unter anderem ab, wie die  Eigentumsverhältnisse sind, überprüfen, ob auf der Immobilie Hypotheken oder Dienstbarkeiten lasten, führen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an das Finanzamt ab und sorgen für die Eintragung im Grundbuch. Man sollte auch nie den Kaufpreis zahlen, bevor nicht der Kaufvertrag unterschrieben ist und die grundbücherlichen Sicherheiten vorliegen. Denn: Eigentümer einer Immobilie ist, wer im Grundbuch steht.

Besonders im Vordergrund stehen dabei der notarielle Kaufvertrag mit der treuhändigen Abwicklung und damit verbunden der Schutz aller Beteiligten vor Übervorteilung und Rechtsnachteilen. Dabei geht es meist darum, den Kaufpreis auf einem Notar-Treuhandkonto in Verwahrung zu nehmen und erst dann an den Verkäufer auszufolgen, wenn die vertraglichen Bedingungen erfüllt sind und der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Damit wird sichergestellt, dass beide Seiten ihre Verpflichtungen erfüllen.

Immobilienertragsteuer

Seit 2012 zahlt jeder Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie eine „Immobilienertragsteuer“. Und zwar unabhängig davon, wie lange er bereits Eigentümer der Immobilie ist. Seit 1. Januar 2016 beträgt der Steuersatz 30 Prozent der Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis, dem so genannten Veräußerungsgewinn.

Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden, gelten als „Altgrundstücke“. Bei ihrem Verkauf beträgt die Steuer pauschal 4,2 Prozent des Verkaufserlöses (und nicht des Veräußerungsgewinns). Falls es bei Altgrundstücken nach dem 1. Jänner 1988 zu Umwidmungen in Bauland bzw. Baufläche gekommen ist, wird der Veräußerungserlös mit pauschal 18 Prozent besteuert.

Befreiungen gibt es etwa für Immobilien, die als Hauptwohnsitz gedient haben und für selbst hergestellte Gebäude. Im betrieblichen Bereich sind besondere Bestimmungen zu beachten. Den Veräußerungsgewinn erhöhen oder vermindern weitere, im Einzelfall allenfalls zusätzlich zu berücksichtigende Faktoren, wie etwa erfolgte Abschreibungen.

Die Immobilienertragsteuer ist im Detail sehr komplex. Der Notar kann durch sein Know-how helfen, unliebsame Überraschungen zu vermeiden. 

Übergabsvertrag

Die Weitergabe der eigenen Wohnung bzw. des eigenen Hauses an die nächste Generation ist ein bedeutender Schritt, der gründlich überlegt werden soll.

Es soll dabei nicht nur die Vermögensübergabe unter Absicherung des Übergebers, beispielsweise durch Einräumung eines Wohnungsrechtes und eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes geregelt werden. Auch die Ansprüche der Geschwister des Übernehmers sowie alle erb- und pflichtteilsrechtlichen Aspekte sollen bedacht werden. Damit können spätere Erbschaftsstreitigkeiten bereits im Vorhinein vermieden werden.

Der Notar errichtet alle erforderlichen Urkunden, berücksichtigt die steuerlichen Aspekte und veranlasst die Eintragungen im Grundbuch.

Besonders wichtig ist eine rechtzeitige Übergabe, um zu vermeiden, dass die Wohnung oder das Haus für allfällige Pflegeheimkosten belastet wird.

Schenkungsvertrag

Die Beratung eines Notars ist auch bei einer Schenkung von Vorteil. Der Notar schützt vor einer übereilten Schenkung, informiert über erbrechtliche Zusammenhänge und kümmert sich um die vertragliche Abwicklung.

Eine Schenkung ohne wirkliche Übergabe (Schenkungsversprechen) ist nur gültig, wenn sie in Form eines Notariatsaktes errichtet wird.

Schenkungsvertrag auf den Todesfall

Ein Schenkungsvertrag auf den Todesfall ist eine Schenkung, die erst mit dem Ableben des Geschenkgebers wirksam wird. Der Geschenkgeber bleibt Zeit seines Lebens Eigentümer, sodass das verschenkte Vermögen zur Begleichung allfälliger Schulden des Geschenkgebers herangezogen werden kann.

Im Gegensatz zum Testament kann die Schenkung auf den Todesfall vom Geschenkgeber nicht widerrufen werden. Ein solcher Vertrag ist gültig, wenn er in Form eines Notariatsaktes errichtet wird.

Mietvertrag

Die Rechtslage für Mietverhältnisse ist leider sehr komplex. Es sind daher besondere Kenntnisse des Mietrechtes erforderlich, um Vermieter und Mieter vor Nachteilen zu schützen. Der Notar berät umfassend und errichtet einen passenden Mietvertrag.

Tauschvertrag

Bei einem Tauschvertrag ist aus steuerrechtlicher Sicht besondere Vorsicht geboten. Der Notar kümmert sich um die vertragliche und grundbüherliche Abwicklung des Tausches und berät über die steuerlichen Folgen.

Schuldurkunde - Pfandurkunde

Wenn Sie jemandem Geld „leihen“, ist es besonders wichtig, sich rechtlich abzusichern, damit Sie Ihr Geld wieder erhalten. Zur Absicherung eines Darlehens oder eines Kredites empfiehlt es sich, ein Pfandrecht in das Grundbuch eintragen zu lassen. Der Notar errichtet die Schuld- und Pfandurkunde und veranlasst die Pfandrechtseintragung. Bei Bedarf kann eine solche Urkunde in Form eines vollstreckbaren Notariatsaktes errichtet werden, sodass zur Einbringung der Darlehens-/Kreditforderung ein aufwändiges Gerichtsverfahren vermieden werden kann.

Bauträgervertrag

Wer eine Wohnung kaufen will, die erst errichtet wird, muss meist hohe Vorauszahlungen an den Bauträger leisten. Das Bauträgervertragsgesetz schützt den vor dem Verlust dieser Vorauszahlungen, falls das Bauunternehmen insolvent wird.

Bauträgerverträge (Vor-Anwartschafts- oder Kaufverträge) sind Vereinbarungen über den Kauf von Eigentum oder über ein Mietrecht an Wohnungen oder Gebäuden, die erst errichtet oder saniert werden. Solche Verträge sind schriftlich zu errichten und müssen einen bestimmten Mindestinhalt (z.B. genaue Pläne und Baubeschreibungen des Projekts, Angaben zur Ausstattung, spätester Übergabetermin, Preis) aufweisen.

Bauträger, die vor der Fertigstellung einer Wohnung Zahlungen von mehr als 150 Euro pro m2 verlangen, müssen den Käufer umfassend über den vorgesehenen Vertragsinhalt informieren. Sie sollen auch für eine Absicherung der geleisteten Zahlungen sorgen. Das kann z.B. durch eine Bankgarantie erfolgen. Aber auch eine ausreichende grundbücherliche Sicherstellung ist möglich. Sie ist verbunden mit einer Zahlung nach Ratenplan, bei der die Zahlungen dem Baufortschritt entsprechen. Bei dieser besonders häufigen Sicherungsmethode wird der Notar als Treuhänder bestellt und bei ihm auf einem Treuhandkonto der Kaufpreis hinterlegt. Der Notar muss den Käufer über die wesentlichen Vertragspunkte in rechtlicher Hinsicht belehren. 

Baurechtsvertrag

In der Regel ist klar: Der Eigentümer eines Grundstückes ist gleichzeitig auch der Eigentümer eines darauf errichteten Gebäudes. Das Baurecht ermöglicht eine Ausnahme. Damit können Sie auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude errichten: Der Eigentümer der Liegenschaft (d.h. des Grundstückes) behält zwar seine Eigentumsrechte, doch der „Bauberechtigte“ darf ein Bauwerk, z.B. ein Einfamilienhaus, darauf errichten und dort wohnen. Er spart sich damit den Kaufpreis für das Grundstück.

Das Baurecht entsteht aufgrund des Baurechtsvertrages und durch die Eintragung im Grundbuch der Liegenschaft als Belastung (C-Blatt). In der Regel räumt ein Liegenschaftseigentümer ein Baurecht natürlich nur gegen Bezahlung ein. Meistens wird ein laufendes Entgelt (Bauzins bzw. Baurechtszins) vereinbart.

Der Bauberechtigte hat das Recht, auf der fremden Liegenschaft ein Bauwerk zu errichten. Am Gebäude stehen ihm alle Rechte eines Eigentümers zu. Am sonstigen Grundstück aber ist der Bauberechtigte nur Nutznießer.

Ein Baurecht wird immer nur befristet auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt. Dieser Zeitraum darf nicht weniger als 10 Jahre und nicht mehr als 100 Jahre groß sein. Nur in der vereinbarten Zeit hat man die mit dem Baurecht verbundenen Rechte. 

Dienstbarkeitsvertrag

Dienstbarkeiten oder Servituten sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Sachen, deren Eigentümer verpflichtet ist, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Darin liegt der Unterschied zur Reallast, wo etwas aktiv gemacht werden muss. Dienstbarkeiten sind beispielsweise das Recht, einen Weg zu benutzen oder das Fruchtgenussrecht. Dienstbarkeiten müssen so ausgeübt werden, dass die Belastung daraus möglichst gering ist. Sie dürfen nicht eigenmächtig erweitert werden – so umfasst die Dienstbarkeit eines Weges nicht jene des Fahrens.

Mit einem Dienstbarkeitsvertrag sorgt der Notar dafür, dass Ihre Rechte im Vertrag genau beschrieben und im Grundbuch eingetragen werden, wodurch diese Rechte auch alle künftigen Eigentümer des Grundstückes gegen sich gelten lassen müssen.

Wohnungseigentumsvertrag

Befinden sich in einem Gebäude mehrere Wohneinheiten oder Geschäftsräume bzw. werden durch Baumaßnahmen (z.B. Zubau, Dachbodenausbau) mehrere abgeschlossene Einheiten geschaffen, empfiehlt sich der Abschluss eines Wohnungseigentumsvertrages. Dadurch werden die jeweiligen Einheiten rechtlich selbständig und können unabhängig voneinander veräußert oder belastet werden. Grundlage für den Vertrag bildet ein Nutzwertgutachten (Parifizierung).

 

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Dr. Franz Strasser

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